Kısa cevap
İnşaat işinin vergilendirmesi, işin tek yılda bitip bitmediğine göre değişir. Birden fazla takvim yılına yayılan inşaat ve onarım işlerinde kazanç işin bittiği yıl belirlenir, hakediş ödemelerinden %5 stopaj kesilir ve bu kazanç geçici vergiye tabi tutulmaz. Kamu idaresi gibi belirlenmiş alıcılara yapılan yapım işlerinde 4/10 oranında KDV tevkifatı uygulanır. İstanbul'da inşaat işleri 1 Ocak 2026'dan itibaren basit usulde yapılamaz. Her şantiye için SGK'ya ayrı iş yeri bildirimi de gerekir.
İnşaat sektöründe muhasebe, bir işin başlangıcından teslimine kadar birkaç yıla yayılabilir. Hakedişler, alt yüklenicilere yapılan ödemeler, şantiye bazında SGK dosyaları ve arsa sahipleriyle yapılan kat karşılığı sözleşmeler, kayıtların iş bazında tutulmasını gerektirir. Bu sayfada yıllara sari inşaat işlerinin vergilendirilmesini, yapım işlerinde ve inşaat malzemelerinde KDV tevkifatını, kat karşılığı işlerde dikkat edilecek genel noktaları ve 2026 basit usul değişikliğinin küçük müteahhitlere etkisini anlatıyorum. Kat karşılığı işlerin sonuçları sözleşmeye göre değiştiğinden bu bölüm genel çerçeve niteliğindedir.
Yıllara sari inşaat işi nedir, stopaj nasıl uygulanır?
GVK m.42'ye göre birden fazla takvim yılına yayılan inşaat ve onarma işlerinde kazanç, işin bittiği yılda kesin olarak tespit edilir ve o yılın beyannamesiyle beyan edilir. Aynı yıl içinde başlayıp biten işler ise normal ticari kazanç kurallarına tabidir.
Bu işlerde hakediş ödemesi yapan kişi veya kurum, ödemeden %5 gelir veya kurumlar vergisi kesintisi yapar (GVK m.94/3). Demiryolu, raylı sistem, gemi ve nükleer santral inşaatı ile onarım işlerinde oran %1'dir. Kesilen vergiler, işin bittiği yılın beyannamesinde hesaplanan vergiden mahsup edilir. GİB'in 2026 Ticari Kazanç Rehberi'ne göre yıllara yaygın inşaat ve onarma işlerinden elde edilen kazançlar geçici vergi kapsamına girmez.
Yapım işlerinde ve inşaat malzemelerinde KDV tevkifatı
KDV Genel Uygulama Tebliği'ne göre kamu idareleri gibi Tebliğde sayılan belirlenmiş alıcılara yapılan yapım işleri ve bu işlerle birlikte verilen mühendislik, mimarlık ve etüt-proje hizmetlerinde 4/10 oranında tevkifat uygulanır. İşin alt yükleniciye devredilmesi halinde zincirdeki her yüklenici de kendisine yapılan işin KDV'si üzerinden tevkifat yapar.
Malzeme tarafında da tevkifat vardır: demir-çelik ürünlerinin tesliminde 5/10 oranı uygulanır. Tevkif edilen KDV alıcı tarafından KDV2 beyannamesiyle ödenir; satıcının bu nedenle devreden KDV'si birikirse tevkifattan kaynaklanan KDV iadesi talep edilebilir.
| İşlem | Tevkifat oranı |
|---|---|
| Belirlenmiş alıcılara yapım işi, mühendislik ve mimarlık | 4/10 |
| Demir-çelik ürünleri teslimi | 5/10 |
| Belirlenmiş alıcılara etüt, plan-proje, danışmanlık, denetim | 9/10 |
| Yapı denetim hizmetleri | 9/10 |
Kat karşılığı sözleşmelerde nelere dikkat edilir?
Kat karşılığı işlerde arsa sahibi arsa payını, müteahhit ise inşa ettiği bağımsız bölümleri karşılıklı teslim eder. Bu teslimlerin KDV, gelir veya kurumlar vergisi ve tapu işlemleri açısından sonuçları; arsa sahibinin ticari faaliyeti olup olmadığına, teslim tarihine ve bağımsız bölümün niteliğine göre farklılaşır.
Konut teslimlerinde uygulanacak KDV oranı da konutun özelliklerine bağlıdır. Bu nedenle sözleşme imzalanmadan önce arsa payı ile bağımsız bölüm değerlerinin nasıl belirleneceği, teslimin hangi tarihte gerçekleşmiş sayılacağı ve fatura düzeninin nasıl kurulacağı birlikte planlanmalıdır.
Basit usul, e-Fatura ve SGK tarafı
10380 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile büyükşehirlerde inşaat işleri 1 Ocak 2026'dan itibaren basit usulde vergilendirilemez; İstanbul'da tadilat ve küçük onarım işleri yapan müteahhitler de gerçek usule geçmiştir. Gayrimenkul inşa eden veya alım-satımını yapanlar için e-Fatura eşiği 500 bin TL brüt satış hasılatıdır.
Her inşaat işi için SGK'ya ayrı iş yeri bildirimi yapılır ve işçiler o dosyadan bildirilir. SGK, işin maliyetine göre bildirilmesi gereken asgari işçilik tutarını inceleyebilir; eksik bildirim tespit edilirse fark prim istenebilir. Alt yüklenici işçilerinin bildirimi de ana yüklenici açısından takip edilmelidir.
Temel yükümlülükler
- Her inşaat işi için ayrı proje kodu ve maliyet takibi (yıllara sari işlerde iş bazında kayıt)
- Hakedişlerden kesilen %5 stopajların belgelerinin toplanması
- Aylık KDV beyannamesi; tevkifatlı alımlarda KDV2 (izleyen ayın 25'i)
- Her şantiye için SGK iş yeri bildirimi ve aylık muhtasar ve prim hizmet beyannamesi
- Geçici vergi beyannameleri (yıllara sari işlerin kazancı hariç)
- Yıllık gelir veya kurumlar vergisi beyannamesi; biten yıllara sari işlerin kazancının beyanı
- 500 bin TL gayrimenkul satış hasılatı aşılırsa e-Fatura'ya geçiş
Sık yapılan hatalar
- Birden fazla yıla yayılan işin kazancını her yıl geçici vergiye dahil etmek.
- Hakedişlerden kesilen stopajların belgesini almamak ve iş bitiminde mahsup edememek.
- Belirlenmiş alıcıya yapılan yapım işinde KDV'nin tamamını tahsil etmek.
- Şantiyeler için ayrı SGK dosyası açmadan işçileri merkez dosyadan bildirmek.
- Kat karşılığı sözleşmeyi vergi sonuçlarını hesaplamadan imzalamak.
Resmî kaynaklar
Hazırlayan: Furkan ÇALIK — Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bu içerik yayımlandığı tarihteki mevzuata göre hazırlanmış genel bilgilendirme metnidir; vergi ve SGK mevzuatı sık değiştiği için işleminize ilişkin karar vermeden önce güncel durumu bir meslek mensubuyla birlikte değerlendirin.
Sık sorulan sorular
Yıllara sari inşaatta iş ne zaman bitmiş sayılır?
Uygulamada işin bitiş tarihi olarak geçici kabul tutanağının onaylandığı tarih esas alınır. İşin fiilen bitmesine rağmen tutanak düzenlenmemişse, işin bittiği tarihin başka belgelerle belirlenmesi gerekir. Bitiş yılı kazancın beyan edileceği yılı ve kesilen stopajların mahsup edileceği beyannameyi belirlediği için tutanak tarihleri dosyada saklanmalıdır.
Özel bir şirkete yaptığım inşaat işinde KDV tevkifatı uygulanır mı?
Yapım işlerindeki 4/10 tevkifat, Tebliğde sayılan belirlenmiş alıcılara yapılan işlerde uygulanır. Alıcı bu kapsamda değilse KDV'nin tamamı faturada hesaplanıp tahsil edilir. Ancak aynı işte satın alınan demir-çelik gibi malzemelerde ayrı tevkifat kuralları geçerli olabilir. Her sözleşmede alıcının statüsü ayrıca kontrol edilmelidir.
Tek bir binayı yapıp satacağım; şirket kurmam gerekir mi?
Satmak amacıyla bina inşa etmek, tek seferlik olsa bile ticari organizasyon niteliği taşıyabilir ve ticari kazanç doğurur. Şahıs işletmesi veya limited şirket seçimi, beklenen kâr, finansman yapısı ve sonraki projeler dikkate alınarak yapılır. Karar verilirken konut teslimlerindeki KDV oranları ve arsanın edinim şekli de hesaba katılmalıdır.
Alt yüklenicime yaptığım ödemelerden stopaj kesmem gerekir mi?
Yıllara sari bir inşaat işinin bir bölümünü alt yükleniciye yaptırıyorsanız, alt yükleniciye yaptığınız hakediş ödemelerinden de %5 stopaj kesilir ve muhtasar beyannameyle beyan edilir. Alt yüklenicinin işi de yıllara sari nitelik taşır. İş aynı yıl içinde bitiyorsa stopaj uygulanmaz; sözleşme süresi ve iş programı bu nedenle önemlidir.
İlgili sayfalar
7/24 İletişim
İnşaat ve Müteahhitlik için muhasebe desteği
Faaliyetinizin vergi ve SGK boyutunu ilk görüşmede birlikte çıkaralım; hangi yükümlülüğün size düştüğünü netleştirelim.