Kısa cevap
Konut kira geliri, 2026 yılı için 58.000 TL'lik istisna tutarını aşarsa ertesi yılın Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir. Beyanda götürü gider (%15) veya belgeli gerçek gider yöntemi seçilir. İş yerini bir şirkete veya işletmeye kiraya veren kişinin kira bedelinden kiracı %20 stopaj keser ve bu vergi beyannamede mahsup edilir. Emlak komisyoncuları ise ticari kazanç elde eder; gayrimenkul aracılığında e-Fatura eşiği 500 bin TL'dir.
Kira geliri, işletme sahibi olmayan pek çok kişinin vergi dairesiyle karşılaştığı ilk konudur. Kiralanan yerin konut mu iş yeri mi olduğu, kiracının kim olduğu ve kiraya verenin başka gelirleri, verginin nasıl hesaplanacağını belirler. Bu sayfada 2026 yılı kira gelirleri için konut istisnasını, götürü ve gerçek gider yöntemlerini, iş yeri kirasındaki stopajı ve emlak komisyoncularının vergi yükümlülüklerini anlatıyorum. Değerli konut vergisine de kısaca değiniyorum. Hesap örnekleri varsayımsaldır ve 2026 gelir vergisi tarifesiyle yapılmıştır.
Konut kira gelirinde istisna ve beyan nasıl işler?
GVK m.21'e göre konut kira gelirinin 2026 yılı için 58.000 TL'lik kısmı gelir vergisinden istisnadır. Tutar her yıl yeniden değerleme oranıyla güncellenir ve bir konutun birden fazla sahibi varsa her ortak için ayrı uygulanır. Ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar ile diğer gelirlerinin toplamı kanundaki sınırı aşanlar istisnadan yararlanamaz.
Beyanda götürü gider seçilirse istisna düşüldükten sonra kalan tutarın %15'i gider kabul edilir. Gerçek gider yönteminde ise kiralanan konutun bakım, onarım, sigorta ve amortisman giderleri belgeyle düşülür. Götürü gideri seçen kişi iki yıl geçmeden gerçek gider yöntemine dönemez.
Örneğin 2026 yılında tek konuttan 300.000 TL kira geliri elde eden ve başka geliri olmayan kişi için: 300.000 − 58.000 = 242.000 TL; götürü gider 36.300 TL; matrah 205.700 TL. Vergi: 190.000 TL için 28.500 TL, kalan 15.700 TL için %20 ile 3.140 TL, toplam 31.640 TL.
İş yeri kirasında stopaj ve brüt kira hesabı
Kiracı şirket, tüccar veya serbest meslek erbabıysa gerçek kişiye ödediği iş yeri kirasından %20 gelir vergisi kesintisi yapar (GVK m.94/5-a) ve muhtasar beyannameyle öder. Sözleşmede kira net olarak belirlenmişse stopaj brüte tamamlanarak hesaplanır.
Örneğin kiraya verene aylık net 40.000 TL ödenmesi kararlaştırılmışsa brüt kira 40.000 ÷ 0,80 = 50.000 TL, stopaj 10.000 TL'dir. Kiraya veren gerçek kişinin ticari işletmesine dahil olmayan bu kiralama KDV'den istisnadır. Stopajlı iş yeri kirası, tutarına ve diğer gelirlere bağlı olarak yıllık beyannameye dahil edilebilir; bu durumda kesilen stopajlar mahsup edilir.
Emlak komisyoncularının vergi yükümlülükleri
Taşınmaz alım-satım ve kiralamasına aracılık eden emlak komisyoncusu ticari kazanç elde eder. Komisyon bedeli %20 KDV'ye tabidir ve her tahsilat için fatura düzenlenir; e-Fatura'ya kayıtlı olmayan genel mükellefler 2026'dan itibaren tüm faturalarını e-Arşiv olarak düzenler.
Gayrimenkul kiralama veya alım-satımına aracılık eden mükellefler için e-Fatura eşiği 500 bin TL brüt satış hasılatıdır. Faaliyetin Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik kapsamında yetki belgesiyle yürütülmesi, Ticaret Bakanlığı mevzuatındaki ayrı bir yükümlülüktür. Alıcı ve satıcıdan alınan komisyonlar için ayrı belgeler düzenlenmelidir.
Değerli konut vergisi kimleri ilgilendirir?
2026 yılı için emlak vergi değeri 17.711.000 TL'yi aşan konutlar değerli konut vergisine tabidir. Beyanname Şubat ayının 20'sine kadar verilir; vergi Şubat ve Ağustos aylarında iki eşit taksitle ödenir. Oran, vergi değerinin dilimlerine göre binde 3 ile binde 10 arasında değişir.
Temel yükümlülükler
- Konut kira gelirinin 2026 istisna tutarını aşması halinde 1–31 Mart 2027'de yıllık beyanname (Hazır Beyan Sistemi kullanılabilir)
- Vergi ödemesi iki taksitte: Mart ve Temmuz sonu
- İş yeri kiracısıysanız kira stopajı için muhtasar ve prim hizmet beyannamesi (izleyen ayın 26'sı)
- Kira tahsilatlarının banka veya PTT aracılığıyla yapılması ve dekontların saklanması
- Emlak komisyoncularında her komisyon için e-Arşiv fatura veya e-Fatura ve aylık KDV beyannamesi
- Değerli konut kapsamında olanlar için 20 Şubat'a kadar beyanname
Sık yapılan hatalar
- Konut istisnasını, ticari veya mesleki kazanç beyan eden kişi olarak da uygulamak.
- Birden fazla konuttan elde edilen kiraların toplamını değil yalnızca birini dikkate almak.
- Net kira üzerinden anlaşılan iş yeri kirasında stopajı net tutara uygulamak.
- Götürü gider seçtikten sonraki yıl gerçek gider yöntemine dönmek.
- Kiracının kestiği stopajları yıllık beyannamede mahsup etmemek.
Resmî kaynaklar
Hazırlayan: Furkan ÇALIK — Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bu içerik yayımlandığı tarihteki mevzuata göre hazırlanmış genel bilgilendirme metnidir; vergi ve SGK mevzuatı sık değiştiği için işleminize ilişkin karar vermeden önce güncel durumu bir meslek mensubuyla birlikte değerlendirin.
Sık sorulan sorular
Kiracım kirayı elden ödüyor; bunun vergi açısından sakıncası var mı?
Konut ve iş yeri kiralarının banka veya PTT aracılığıyla ödenmesi yönünde düzenleme bulunur ve bu kurala uyulmaması usulsüzlük cezasına yol açabilir. Ceza hem kiraya verene hem kiracıya kesilebilir. Ayrıca banka kaydı, beyan edilen kira tutarının doğruluğunu gösteren en güçlü belgedir. Açıklamaya kira dönemi ve adres yazılması kayıtları kolaylaştırır.
Emekliyim ve tek konutumu kiraya veriyorum; beyanname vermem gerekir mi?
Emekli olmak kira gelirinin vergilendirilmesini değiştirmez. Yıllık konut kira geliriniz 2026 yılı için 58.000 TL'yi aşmıyorsa beyanname vermezsiniz. Aşıyorsa yalnızca aşan kısım üzerinden değil, istisna düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden beyanname verilir. Emekli maaşı bu hesapta kira geliriyle toplanmaz.
Hem konut hem iş yeri kira gelirim var; istisna ikisine birden uygulanır mı?
58.000 TL'lik istisna yalnızca konut kira gelirine uygulanır. İş yeri kirası için istisna yoktur; kiracı işletmeyse zaten %20 stopaj kesilmiştir. Beyannamede iki gelir aynı gayrimenkul sermaye iradı bölümünde gösterilir, gider yöntemi tüm kira gelirleri için tek olarak seçilir ve kesilen stopajlar hesaplanan vergiden düşülür.
Emlak komisyoncusu olarak basit usulden yararlanabilir miyim?
Aracılık hizmeti, 2026'da büyükşehirlerde basit usulden çıkarılan faaliyetler arasında sayılmamıştır. Bu nedenle hasılat ve iş yeri kira sınırları gibi genel basit usul şartlarını sağlayan komisyoncular basit usulde kalabilir. Ancak gayrimenkul aracılığında e-Fatura eşiği 500 bin TL olduğundan hasılatın bu tutarı aşıp aşmadığını ayrıca izlemek gerekir.
Kiraya verdiğim dairenin aidatını ve tadilatını gider yazabilir miyim?
Gerçek gider yöntemini seçerseniz kiralanan konuta ait onarım, bakım, sigorta ve amortisman gibi giderler belgelendirilmek şartıyla indirilebilir. Kiracının ödemesi gereken aidatı siz ödüyorsanız gider olarak dikkate alınabilir. Götürü gider yöntemini seçtiyseniz bu harcamalar ayrıca düşülemez; %15'lik götürü gider tüm giderlerin yerine geçer.
7/24 İletişim
Emlak ve Kira Geliri için muhasebe desteği
Faaliyetinizin vergi ve SGK boyutunu ilk görüşmede birlikte çıkaralım; hangi yükümlülüğün size düştüğünü netleştirelim.